高質(zhì)量的律師隊伍
【錦盾鄭州律師案件回顧】
2015年，王某與張某簽定房屋買賣合同，約定王某購買張某的一套征地拆遷自建房，張某負責建造，在房屋完工后，通知王某收房。簽訂協(xié)議時，王某交付了2萬元作為定金，在該房屋主體完工后支付10萬，交房時支付15萬，余下3萬元在拿到房屋獨立產(chǎn)權證時支付。協(xié)議簽訂后，王某于同日向張某交了建房定金20000元，后于2016年1月24日又交了房款80000元。
但是之后遲遲沒有交房，王某催促張某，張某卻稱房屋還沒達到交付條件，不能交房。同時還以房屋漲價為由要求王某增加購房款。
雙方商議無果后，2017年，王某起訴了張某，訴訟中王某才發(fā)現(xiàn)，對方稱房屋沒有驗收完成所以不能交房，但是卻已經(jīng)在2016年中旬就由張某的堂妹居住，而且已裝修。這顯然和張某所說的不一致。
【爭議】
(一)張某違約了嗎?
1、張某認為，由于房屋因質(zhì)量問題至今未竣工驗收，更無法辦理產(chǎn)權登記。根據(jù)《合同法》第279條的規(guī)定，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。因此，現(xiàn)在房屋不符合交付條件，但今后一旦符合交房條件，張某愿意按合同約定交房。因此認為自己沒有違約行為，也沒過錯。
2、這種說法屬于對法律條文的錯誤理解。
首先，該條規(guī)定中的未經(jīng)竣工驗收不得交付，針對的是建設工程合同中發(fā)包人對施工人拒絕接收房屋時的合理抗辯，本案不屬于該類法律關系。
其次，保證房屋的質(zhì)量是張某作為賣家的義務，而非其拒絕交房的權利，現(xiàn)在買家尚未提出該質(zhì)量要求，賣家卻以此理由拒絕履行合同約定的交房義務，與權利義務的分配相悖;
最后，房屋在2016年中旬已經(jīng)完工，已經(jīng)具備了交付條件，但張某不但沒有按照約定交房，而且以讓他人暫住或租賃的方式獲取利益，并因持有房屋享受增值收益。
因此，張某以其行為表明不履行合同義務及撕毀合同的違約故意，已經(jīng)構成了根本違約。
(二)合同解除的時間怎么認定?
合同解除可以分為協(xié)商解除和法定解除。
張某在訴訟中拒絕正視其違約行為，堅持以條件具備時才交付為抗辯，回避解決實質(zhì)爭議，雙方并未就合同的解除與各方權利義務的確定進行坦誠協(xié)商并達成一致意見，因此該合同不能視為構成協(xié)商解除。
因張某拒絕履約，致使王某的購房居住使用的合同目的不能實現(xiàn)，因此根據(jù)合同法的相關規(guī)定，王某擁有法定合同解除權。
合同解除的時間以王某首次提出解除合同的主張為準。由于王某在協(xié)商過程中沒有提出要求解除合同，在訴訟中才請求判決解除合同，因此解除后果只能從判決生效之日起產(chǎn)生拘束力，也就是說，解除合同的時間應該是“法院判決解除該合同的裁判文書生效之日”。
(三)損失計算按什么標準?
解除合同時，張某除了退還已付房款，按照約定支付違約金之外，由于王某因張某的原因得不到房屋所受損失的客觀存在，該損失包括房價上漲利益損失，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規(guī)定，王某可以主張因?qū)Ψ讲宦男泻贤x務造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。
【錦盾鄭州律師評析】
1.錦盾鄭州房產(chǎn)律師團認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當遵循誠實信用原則履行合同義務。當事人一方不履行合同義務的，應當承擔相應的違約責任，違約方不能因違約行為而使對方受損同時讓自己獲利。
2.怎么判斷上漲利益損失。該部分損失的計算首先要確定解除合同時，該房屋的價值是多少。而由于房屋的價值隨市場行情不斷變化，對于涉案房屋的價值判斷，應當首先確定價值評估時點。如這起糾紛中，王某在2017年首次請求解除合同，因此請求賠償?shù)膿p失金額也應在此時予以固定。
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