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商品房買賣合同被解除后按揭貸款合同如何處理，鄭州律師解析

01.

裁判的要點(diǎn)。

商品房買賣合同糾紛和抵押貸款合同糾紛同時(shí)發(fā)生時(shí)，法院應(yīng)一并審理，抵押銀行訴訟地位的確定取決于當(dāng)事人的意志。買受人即借款人對(duì)商品房買賣合同、抵押貸款合同提起訴訟時(shí)，抵押銀行當(dāng)然是被告;當(dāng)買受人只對(duì)商品房買賣合同提起訴訟，抵押銀行主動(dòng)參與對(duì)商品房買賣合同的訴訟并提起訴訟請(qǐng)求時(shí)，是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。抵押貸款合同終止后，具有追溯效力。

02.

基本情況。

2017年4月10日，張某某與王某某(乙方，買受人)與上海某房地產(chǎn)開發(fā)中心簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購(gòu)買北宅路的房屋..甲方計(jì)劃于2018年12月31日前將該房屋交付給乙方。逾期超過60天，乙方有權(quán)單方面解除本合同。合同簽訂后，張某某、王某某于2018年4月15日向上海某房地產(chǎn)開發(fā)中心支付首付款100萬元，并與上海某銀行青浦支行作為借款人簽訂《個(gè)人住房貸款擔(dān)保合同》，約定貸款金額150萬元。貸款人將貸款資金劃入上海某房地產(chǎn)開發(fā)中心公司名下的賬戶，并同意以平均資本償還貸款。借款人以上述購(gòu)買的房屋提供抵押擔(dān)保，上海某房地產(chǎn)開發(fā)中心分期承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

同年6月1日，上海某銀行青浦支行取得所涉房屋抵押權(quán)人預(yù)告登記證明，青浦支行發(fā)放貸款150萬元。張某某和王某某開始償還銀行貸款。上海某房地產(chǎn)開發(fā)中心60多天未交付房屋后，張某某、王某某請(qǐng)求解除商品房預(yù)算合同、貸款擔(dān)保合同，后向法院提起訴訟。

03.

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

一起審理商品房買賣合同和抵押貸款合同糾紛時(shí)，抵押銀行的訴訟地位以及對(duì)商品房買賣合同和抵押貸款合同解除后果的處理。

04.

經(jīng)審理，法院認(rèn)為。

上海某房地產(chǎn)開發(fā)中心逾期交房超過60天的，張某某、王某某有權(quán)解除商品房預(yù)售合同。合同終止后，張某某和王某某有權(quán)解除貸款擔(dān)保合同。上海某房地產(chǎn)中心應(yīng)依法返還張某某和王某某已支付的房款，并賠償張某某和王某某所遭受的一切損失。自判決生效之日起，上海市房地產(chǎn)開發(fā)中心應(yīng)將剩余貸款返還上海青浦支行。

法院判決后，青浦支行拒絕受理上訴，稱根據(jù)相關(guān)司法解釋，應(yīng)作為具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。貸款擔(dān)保合同解除后，償還貸款的義務(wù)主體應(yīng)包括張某某、王某某和上海某房地產(chǎn)開發(fā)中心。

上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為。

作為一審原告，張某某、王某某將上海青浦支行列為被告，沒有錯(cuò)。商品房銷售合同終止后，購(gòu)房人有權(quán)終止抵押貸款合同。銀行遭受的損失可能要求買方賠償。因開發(fā)商違約導(dǎo)致抵押貸款合同解除時(shí)，買方對(duì)銀行的賠償責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。在共同審理商品房買賣合同糾紛和抵押貸款合同糾紛時(shí)，法院可以根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，直接判決貸款的實(shí)際收款人即開發(fā)商將購(gòu)房貸款直接返還銀行，并直接向銀行承擔(dān)購(gòu)房人的責(zé)任。所以一審判決沒有錯(cuò)。

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