鄭州律師

時下，居民住宅物業(yè)管理行業(yè)，在城鎮(zhèn)化的引導下得以迅速發(fā)展，優(yōu)質的物業(yè)管理服務，關系到居民的生活質量，也承擔著部分社會公共管理服務職能。然而，小區(qū)物業(yè)服務糾紛，成為社會矛盾多發(fā)地帶，在物業(yè)合同糾紛案件中，有的業(yè)主得到法院支持，有的業(yè)主卻敗訴收尾那么，當小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間，發(fā)生糾紛時業(yè)主該如何正確維權呢？河南錦盾-鄭州律師事務所為您解析！

知識點一：索要物業(yè)費，時效怎么把握？

隨著民法總則于2017年10月1日起施行，普通訴訟時效期間已由民法通則規(guī)定的兩年改為三年。民法總則施行后訴訟時效期間開始計算的，應當適用三年訴訟時效期間的規(guī)定；民法總則施行之日，訴訟時效期間尚未滿民法通則規(guī)定的二年或者一年，當事人主張適用民法總則關于三年訴訟時效期間規(guī)定的，人民法院應予支持；民法總則施行前，民法通則規(guī)定的二年或者一年訴訟時效期間已經(jīng)屆滿，當事人主張適用民法總則關于三年訴訟時效期間規(guī)定的，人民法院不予支持。

法官提示

當事人不提出時效抗辯，法院不應主動審查時效問題。但如當事人提出時效抗辯，法院應依照現(xiàn)行法律關于訴訟時效的規(guī)定處理。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權利的，可認定其在持續(xù)主張權利。物業(yè)服務企業(yè)在對方當事人提出時效抗辯時如不提交任何形式的催繳證據(jù)，極易面臨敗訴風險。

知識點二：物業(yè)公司負有哪些職責，享有哪些管理權利？

根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和相關資料交還給業(yè)主委員會。對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

法官提示

1. 物業(yè)服務企業(yè)對公共管道負有維護義務，若因未及時疏通、檢修、清掏而導致管道返水、浸泡、可燃氣體泄露造成業(yè)主損失，應當承擔相應的過錯責任。

2. 物業(yè)服務企業(yè)應當保證小區(qū)內消防通道暢通，消防設施標示要明確，對業(yè)主私自搭建的護欄、存放的雜物要及時溝通、制止，對業(yè)主私自拆改等違建行為有權依據(jù)物業(yè)服務合同或者業(yè)主公約的規(guī)定要求業(yè)主恢復原狀。

3. 物業(yè)服務企業(yè)對其管理小區(qū)內的設施應盡到維護、管理職責，定期檢查、修繕小區(qū)內公共設施。

知識點三：物業(yè)公司的安全保障義務如何履行？

根據(jù)《中華人民共和國侵權責任法》第三十七條第一款的規(guī)定，賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。

法官提示

1.物業(yè)服務企業(yè)對其管理小區(qū)內的設施應盡到維護、管理職責，定期檢查、修繕小區(qū)內公共道路，做到對正常通行不存在障礙。

2.如受害人非小區(qū)業(yè)主，如該小區(qū)并未禁止非小區(qū)人員通行，則物業(yè)服務企業(yè)不能以受害人不在此居住為由免除其應承擔的安全保障義務。

3. 物業(yè)公司平時應做好監(jiān)控的留存，以及日常的管護，方便居民生活也便于訴訟中舉證。

4. 若受害人作為成年人，未盡到合理的注意義務的亦應構成過錯，認定責任時適用過失相抵。

知識點四：物業(yè)公司以接受派遣方式聘用服務人員，該人員履職過程中致人損害的，物業(yè)公司與派遣公司誰來承擔責任？

侵權責任法第34條規(guī)定，勞務派遣期間，被派遣的工作人員因執(zhí)行工作任務造成他人損害的，由接受勞務派遣的用工單位承擔侵權責任；勞務派遣單位有過錯的，承擔相應的補充責任。物業(yè)公司在工作人員致他人損害時對外應承擔無過錯的替代責任。如派遣單位負有與損害結果相關的行業(yè)準入資質審查等方面的過錯時，應根據(jù)其過錯程度承擔補充責任。

法官提示：

物業(yè)公司即使以接受勞務派遣的方式聘用保安、保潔人員，也應對相關人員進行嚴格規(guī)范與管理，預防風險。對于離崗人員應及時簽署工作服裝設備、居住通行卡鑰等物品的交接單據(jù)，注意避免離崗人員利用工作經(jīng)驗導致侵權后果。

錦盾提醒：無論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主，都應當增強法治思維能力，養(yǎng)成遇事找法、經(jīng)營依法、化解矛盾靠法的習慣，遵守合同約定和道德規(guī)范。居民委員會也應當發(fā)揮基層群眾自治組織的作用，對居民小區(qū)的服務與管理進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，積極排查化解矛盾糾紛，使居民小區(qū)成為社會和諧的牢固基礎。

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