鄭州律師

房屋可以作為抵押物擔(dān)保債務(wù)，但房屋擔(dān)保后，擔(dān)保物權(quán)成立，債權(quán)人對(duì)房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，那么擔(dān)保房屋買賣是否有效?鄭州房屋買賣糾紛律師解析：

首先，《民法典》擔(dān)保房屋買賣是否有效。

抵押人通知抵押權(quán)人后，有擔(dān)保權(quán)益的房屋可以買賣，但收益應(yīng)優(yōu)先償還所擔(dān)保的債務(wù)，房屋買賣價(jià)格應(yīng)合理。

我國(guó)民法典

第四百零六條抵押人可以在抵押期內(nèi)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。除非雙方另有約定，否則以該協(xié)議為準(zhǔn)。抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)會(huì)不會(huì)受到影響。

抵押權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。如果抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓會(huì)損害抵押權(quán)人的利益，則可要求抵押人預(yù)付抵押權(quán)人的債務(wù)，或?qū)⑥D(zhuǎn)讓所得存入抵押權(quán)人賬戶。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的轉(zhuǎn)讓價(jià)款部分由抵押人所有，部分虧損由債務(wù)人解除。

二、抵押人將抵押房屋私自出售，怎么辦。

房貸不同于買賣。房主抵押房子后，還能使用房子，還能住，不用考慮搬走。根據(jù)法律的明確規(guī)定，房地產(chǎn)抵押人抵押后還享有下列權(quán)利:

1.抵押人享有抵押房屋的所有權(quán)，并有權(quán)從抵押房屋中獲得各種利益;

2.抵押人有權(quán)處分抵押的房屋，但要轉(zhuǎn)讓抵押的房屋，必須事先征得房屋抵押人的同意;

3.抵押房屋可以多次抵押，但必須擔(dān)保多次房屋抵押擔(dān)保的債權(quán)總額不大于抵押房屋的價(jià)值;

4.抵押的房子可以出租。

雖然抵押人對(duì)該房屋享有的權(quán)利相當(dāng)大，但需要進(jìn)行一定程度的限制。抵押人不告訴抵押權(quán)人即債權(quán)人，就私自出售抵押房屋，最終被認(rèn)定無(wú)效。

根據(jù)法定抵押權(quán)的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并將轉(zhuǎn)讓行為通知受讓人。抵押人未通知抵押權(quán)人的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

根據(jù)抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有一定權(quán)利的事實(shí)，除了上述不能私自抵押的規(guī)定外，還需要承擔(dān)一定的義務(wù)。具體義務(wù)如下:

抵押人的主要義務(wù)是妥善保管抵押房屋。

抵押人毀損抵押房屋，導(dǎo)致抵押房屋價(jià)值減少的，抵押人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)抵押房屋的原狀或者提供相當(dāng)于減少價(jià)值的擔(dān)保，一般由抵押人以其他財(cái)產(chǎn)抵銷抵押房屋。

如果抵押房屋因不可抗力等不可歸責(zé)于抵押人的原因而損壞或滅失，就像地震中被毀的房屋一樣，那么抵押人可以用賠償請(qǐng)求權(quán)為房屋抵押權(quán)人擔(dān)保，也可以將賠償請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人免除。

擔(dān)保房屋買賣是否有效?根據(jù)民法通則的規(guī)定，抵押人在抵押期間可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)會(huì)不會(huì)受到影響。因此，房屋抵押后，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人可以買賣房屋，但應(yīng)優(yōu)先清償所擔(dān)保的債務(wù)。